Сколько зарабатывают частные инвесторы на новостройках Москвы

Максимальные темпы роста цен на жилье позади, но заработать на недвижимости все еще можно. Главное — внимательно выбирать объект


Фото: Andrii Yalanskyishutterstock

Темпы роста цен на квартиры в новостройках Москвы в прошедшие 12 месяцев, по оценке аналитического центра ЦИАН, были максимальными за последние пять лет. Разбирались вместе с экспертами, сколько заработали частные инвесторы на квартирах, купленных в разные годы, когда были самые удачные моменты для инвестиций, и остался ли у столичного жилья инвестиционный потенциал.

Сколько принесли инвесторам объекты, купленные в 2017–2019 годах

С переходом продаж в новостройках на схему эскроу в июле 2019 года рост стоимости 1 кв. м в новостройках по мере строительной готовности стал скромнее. По оценке ЦИАН, при строительстве по старым правилам при вложениях на котловане до сдачи дома в эксплуатацию рост цен достигал в среднем 30%, а в новостройках, сданных во второй половине 2019-го и позднее, — 26%.

Разрыв в стоимости на разных стадиях строительства будет и дальше сокращаться, прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, ранее застройщики часто специально выставляли шоково низкие ценники на начальных стадиях, чтобы «собрать деньги на проект». В некоторых из европейских стран, где также применяется схема с использованием счетов эскроу, разница в цене «квадрата» и вовсе почти не зависит от стадии строительства, отмечает аналитик.

Вместе с тем с 2018 года на рынок новостроек вышло много проектов, которые показали отличную доходность, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. «Усредненные показатели по вложениям в некоторые проекты с хорошим потенциалом — от 75% до 111%», — добавляет эксперт.

Как менялась средняя стоимость 1 кв. м в новостройках — лидерах по инвестиционной доходности, выведенных в 2018 и 2020 годах

Название ЖК, старт продаж Стартовые цены, руб. за 1 кв. м Средняя стоимость 1 кв. м в августе 2021 года Рост средней стоимости 1 кв. м со старта продаж
«Метрополия», 2018 год 147 000 276 000 88%
«Селигер-Сити», 2018 год 157 000 305 000 94%
FoRest, 2018 год 115 000 243 000 111%
«Небо», 2018 год 181 000 323 000 78%
«Настоящее», 2020 год 221 000 408 000 85%
City Bay 168 000 294 000 75%
B'aires 180 000 324 000 80%
SLAVA 300 000 598 000 99%

Данные: Est-a-Tet

В ЦИАН подчеркивают, что основной рост цен в проектах, которые вышли на рынок в 2018 и 2019 годах, пришелся не на первые годы продаж, а именно на 2020-й с его быстро разогнавшимся ростом цен. Это подтверждает и статистика Est-a-Tet — в некоторых проектах, выведенных в 2020 году, рост цен со старта реализации по август 2021 года сопоставим с премьерами 2018 года.

Инвестиционные кейсы

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— На примере нескольких ЖК покажем динамику цен от старта продаж до сдачи корпуса. Необходимо учитывать, что на рост стоимости влияет не только общерыночная ситуация, но и увеличение стадии готовности.

Корпус № 3а ЖК «Летний сад» в Дмитровском районе вышел в продажу в октябре 2016 года, сдан во втором квартале 2021 года. На старте цена 1 кв. м составляла 128 тыс. руб., на момент сдачи — 193 тыс. руб. В первые два года стоимость 1 кв. м увеличивалась на 5–7%, в 2019 и 2020 годах — на 15–16%. Рост стоимости начался еще в 2019 году, что объясняется стадией готовности — в 2019 году в ЖК уже шла отделка.

Корпус № 3 ЖК «Лучи» в Солнцево вышел в продажу в сентябре 2017 года, сдан во втором квартале 2021 года. На стадии котлована цена 1 кв. м составляла 124 тыс. руб., на момент сдачи — 240 тыс. руб. За первый год стоимость выросла на 5,5%, за второй — на 21%, за третий — на 38%. То есть максимальное увеличение пришлось на 2020 год.

Корпус № 2 ЖК «Люблинский парк» в Люблино начал продаваться в октябре 2018 года, сдан в первом квартале 2021 года. На старте цена «квадрата» составляла 123 тыс. руб., на момент ввода в эксплуатацию — 220 тыс. руб. Динамика увеличения стоимости аналогична ЖК «Лучи» — за первый год рост лишь на 5%, а в 2020-м — на 33%.

«Средний рост цены за весь период реализации у проектов, стартовавших в 2017 году, составляет 69,9%, пиковый — 169%, — рассказывает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — 28 проектов перешагнули рубеж в 100%. У проектов, стартовавших в 2018 году, средний рост составляет 81%, пиковый — 171%, показатели 2019 года — 65% и 142% соответственно. Настоящими легендами последних лет стали инвестиции в проекты MR Group, в первую очередь в «Метрополию» и D1, а также от Capital Group, например ЖК «Небо» — здесь от старта до верхних этажей зарабатывали по 80% и больше. Из недавнего — Soho+Noho от Wainbridge принес хорошую прибыль, и быстро».

Сколько заработали инвесторы на новостройках, выведенных в продажу с начала 2020 года

«Стремительный рост цен (более 2% ежемесячно) начался с августа 2020 года на фоне ажиотажного спроса на первичном рынке, вызванного действием льготной ипотеки, и продолжается до сих пор, — рассказывает Алексей Попов. — Ранее подобные темпы отмечались только в отдельные месяцы (в апреле 2017 года, январе 2018-го, ноябре 2019-го)». В результате с августа 2020 года по август 2021-го средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы выросла примерно на треть.

В ЦИАН приводят пример темпов роста цен по отдельным корпусам новостроек, где в 2020–2021 годах было много продаж. Например, в корпусе № 7 ЖК «Люблинский парк» «квадрат» за год подорожал на 28% (со стадии котлована до стадии отделки), в корпусе № 6 ЖК «Михайловский парк» — на 47% (со стадии котлована до верхних этажей), в корпусе № 1 ЖК I Love — на 60% (со стадии нижних этажей до отделки), в корпусе № 43 ЖК «Саларьево парк» — на 26% (со стадии котлована до отделки), а в корпусе № 2 ЖК «Румянцево-Парк» — на 47% (со стадии верхних этажей до отделки).

Оптимальный момент за последние пять лет для вложений в недвижимость пришелся на конец 2019-го — начало 2020 года, считает Роман Родионцев. «В 2020 году, в принципе, можно было войти в проект на старте и уже через полгода фиксировать хорошую прибыль», — говорит эксперт. Алексей Попов из ЦИАН считает, что вкладываться было выгоднее всего в июне 2020-го — до этого момента цены на столичные новостройки росли в пределах 1% в месяц, а после увеличения лимита по льготной ипотеке рост резко ускорился. «Оптимальным вариантом было совершить сделку в июне 2020-го, когда уже были сняты ограничения, действовала льготная программа, но цены еще не взлетели», — говорит эксперт.