«Мы видим 12–14%»: что будет с ипотекой после роста ключевой ставки

Согласно прогнозам аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», ставки по ипотеке к лету могут повыситься с текущих 10% до 12% и даже достичь 14% годовых

ЦБ восьмой раз подряд повысил ключевую ставку 

(Фото: Monster Ztudio/shutterstock.com)

Банк России в пятницу, 11 февраля, в восьмой раз подряд повысил ключевую ставку. На этот раз ее значение выросло сразу на 1 п.п., до 9,5% годовых. Решение регулятора совпало с прогнозами аналитиков, опрошенных Bloomberg и РБК.

Ужесточение денежно-кредитной политики продолжается почти год. Последнее повышение ключевой произошло в декабре 2021 года — тоже на 1 п.п. И, вероятнее всего, это увеличение не последнее. Инфляция по-прежнему вдвое превышает цель ЦБ. По данным Минэк, с 22 по 28 января инфляция ускорилась до 8,82% в годовом выражении. Как повышение ключевой ставки отразится на стоимости ипотеки и доступности жилья — разбираемся вместе с аналитиками.

Ставки вырастут до 12–14% годовых

Повышение ключевой ставки приведет к удорожанию ипотеки. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в ближайшее время ставки по жилищным кредитам могут вырасти также на 1 п.п. «Ипотечные ставки продолжат рост, но с небольшим временным лагом, поскольку банки конкурируют за клиента, стараясь предложить чуть более выгодные условия. Ставки поднимутся примерно на те же 100 б.п., что и ключевая», — говорит директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее мнению, тренд на повышение процентных ставок продолжится как минимум до середины 2022 года, далее все будет зависеть от экономической ситуации в стране. «К лету мы можем увидеть ставку по ипотеке в районе 13%», — допустила Ирина Носова.

Текущее повышение ключевой заложено банками в ипотечные ставки — они уже повысились в феврале, считает аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева. Но в дальнейшем ставки по ипотеке все равно продолжат планомерный рост, отмечает она. «Мы ожидаем, что тренд на повышение ипотечных ставок продолжится в течение 2022 года. Поскольку уже сейчас они впервые за несколько лет стали двузначными, то ориентировочным потолком мы видим уровень в 12–14%», — прогнозирует Наталия Пырьева.

Аналитики из «Эксперт РА» тоже ждут роста ипотечных ставок, хотя и более сдержанного. «Текущее и возможные последующие увеличения ключевой ставки будут подталкивать вверх и ставку по ипотеке, которая, скорее всего, поднимется выше 11% к лету», — считает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина. Дальнейшее увеличение будет зависеть от сворачивания льготных программ и от динамики ключевой ставки, добавила эксперт.

Ставки уже преодолели двузначные показатели

2022 год начался с повышения ипотечных ставок. Так банки отреагировали на декабрьское решение регулятора. Одним из первых ставки по ипотеке увеличил банк ВТБ — на 1 п.п. Получить жилищный кредит в банке сейчас можно под 10,3% годовых и более. Аналогичным образом чуть позже отреагировал крупнейший банк страны — Сбербанк. С 1 февраля он повысил ставки на новостройки и вторичное жилье до 10,3%. Ранее минимальная ставка банка по ипотеке составляла 9,3%.

В январе проценты по ипотеке повышали и другие банки. Например, в Альфа-Банке ставки выросли до 10,59% по кредитам на вторичное жилье и до 11,19% на новостройки. У Росбанка повышение ставок составило 1 п.п. на новостройки и вторичку — до 11,15%, у банка «ФК Открытие» — до 10,99% на оба типа жилья, у Газпромбанка — на 0,2–1,3 п.п., до 9,8% на новостройки и до 10,4% на вторичное жилье.

Недоступная ипотека

Рост ипотечных ставок совместно с ростом цен приведет к снижению спроса и доступности ипотеки и жилья в целом. По словам Ирины Носовой, часть заемщиков все еще пытается воспользоваться моментом и взять ипотеку по текущим ставкам, опасаясь дальнейшего роста. Но долговая нагрузка становится все более тяжелой для граждан, так как их реальные располагаемые доходы не растут так быстро. «В тот момент, когда банки поймут, что качество новых кредитных выдач стало значительно ухудшаться, условия по ипотеке будут ужесточены, а с ними сократится и спрос», — считает директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА.

Согласна с коллегой директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА». По ее словам, с учетом существенно возросших цен на недвижимость и роста ставок доступность ипотеки постепенно продолжит снижаться. Но резкого падения спроса эксперт не прогнозирует. «Спрос пока подталкивают ожидания по дальнейшему удорожанию кредитов и недвижимости и ожидания по свертыванию программы льготной ипотеки. Кроме того, положительное влияние на ипотечный рынок оказывают адресные программы, такие как «Семейная ипотека» и субсидированные программы от застройщиков», — пояснила Ксения Якушкина.

По словам Наталии Пырьевой, само повышение ипотечных ставок в нынешних реалиях остается единственным государственным инструментом, способным сдержать спрос и рост цен на жилье. «Жилье перестало быть доступным для россиян еще в период действия льготной ипотеки. Выгодно приобрести недвижимость смогли те, кто воспользовались программой в первые месяцы ее действия, поэтому по мере повышения ставок доступность будет снижаться», — добавила эксперт.