КС уточнил права покупателей жилья в случае банкротства банка-продавца

С позиции инстанции действующее законодательство требует поправок, защищающих права таких покупателей на возврат денег, если банк, на торгах у которого куплена квартира, оспорит сделку


Фото: Billion Photosshutterstock

Конституционный суд (КС) России уточнил порядок изъятия жилья у покупателей в случае банкротства банка, на торгах у которого приобретена недвижимость. Законодательство требует поправок, защищающих права таких покупателей на возврат денег, если банк впоследствии оспорит сделку, утверждает КС. Соответствующий вывод содержится в его постановлении.

Разъяснения и выводы были даны на основе разбирательства одного из банков с жителем Санкт-Петербурга. Мужчина приобрел у банка «Советский» на торгах квартиру за 10,9 млн руб. — как позже выяснилось, за два месяца до его санации. И впоследствии банк оспорил сделку, ссылаясь на заниженную стоимость и на тот факт, что покупка совершилась непосредственно перед его банкротством. Арбитражный суд провел экспертизу, которая оценила недвижимость в 35 млн руб., сделку признали недействительной.

Дальнейший порядок действий в такой ситуации — реализация банком квартиры по рыночной стоимости, после чего средства переходят в конкурсную массу. Первичный покупатель недвижимости может рассчитывать на возврат своих 10,9 млн руб. только в том случае, если деньги останутся после расчетов с кредиторами предыдущих очередей. Несогласный с этим мужчина обжаловал решение Арбитражного суда, отметив, что не знал о планируемом банкротстве банка, но вновь получил отказ. После этого он обратился в Конституционный суд за разъяснениями.

КС объяснил, что признание договора купли-продажи недействительным требует соблюдения баланса интересов всех его участников. В частности, у покупателя, квартира которого возвращается в конкурсную массу, должна быть возможность купить другое жилье. «Такая цель затруднена в рамках процедуры банкротства, характеризующейся значительным объемом задолженности перед кредиторами, что особенно свойственно для банков», — говорится в постановлении.

КС подчеркнул, что в российских законах сейчас нет механизмов, гарантирующих в аналогичных ситуациях быстрый возврат денег, «которые могли бы быть использованы для удовлетворения потребности в жилище». Дело владельца спорного жилья отправили на повторное рассмотрение, кроме того, КС рекомендовал внести в закон соответствующие поправки и утвердил временный порядок в подобных случаях. В постановлении инстанции говорится, что до внесения поправок деньги после продажи жилья на торгах будут направляться не в конкурсную массу, а сразу ее предыдущему владельцу. После получения денег за ним должно сохраняться право пользования квартирой «в течение установленного судом разумного срока».

«Я предвижу отрицательные стороны решения КС»