Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

На что обратить внимание при ремонте вторичного жилья и каких ошибок следует избегать — советы экспертов


Фото: Evgeny Atamanenkoshutterstock

Вторичное жилье или новостройка — этот непростой выбор делает каждый, кто заинтересован в улучшении жилищных условий. Свои плюсы есть у каждого из вариантов, но в одном эксперты уверены практически единогласно: делать ремонт в новостройке обычно проще, чем во вторичном доме. Разбираемся вместе с профессионалами, в чем специфика ремонта во вторичной квартире и как подготовка к такому ремонту отличается от подготовки к ремонту в новостройке.

Конечно, вторичка вторичке рознь — технически под это определение подпадают и квартиры в домах, построенных в последние несколько лет, и даже квартиры во вчерашних новостройках, которые выводятся в продажу новыми собственниками. В последнем случае никаких особенных сложностей чаще всего не возникает — можно следовать правилам подготовки, которые действуют для ремонта в новостройке.

Как подготовиться к ремонту в новостройке: инструкция

Но все же большая часть вторичного предложения — это квартиры с историей, и этот факт никак не получится игнорировать при разработке дизайн-проекта. По сути, ремонт в такой квартире начинается с разрушения — прежде чем создавать новое, придется демонтировать старое. Но начинать стоит даже не с этого: в первую очередь нужно выяснить, что в квартире уже меняли ее прежние владельцы.

Эксперты в этом материале:

Владислав Касаткин, руководитель отдела технического контроля строительно-ремонтной компании полного цикла Domeo;

Тигран Симонян, руководитель и основатель строительной студии полного цикла «Параллель».

Материал подготовлен при экспертной поддержке Центра дизайна и интерьера Expostroy на Нахимовском проспекте

Выясняем, не было ли незаконной перепланировки

Наличие перепланировок — обязательный пункт проверки вторичной квартиры перед покупкой. Все сведения о перепланировках отражаются в техпаспорте БТИ. Если перепланировка законна, в техпаспорте должна стоять пометка с актовым номером жилищной инспекции, которая засвидетельствовала изменения.

Иногда план конкретной квартиры сопровождается пометкой «Разрешение на переоборудование не предъявлялось в БТИ» — это значит, что перепланировка не узаконена. Такой же вывод следует, если никаких сведений о перепланировках в техпаспорте нет, но планировка квартиры в плане отличается от фактической. Кстати, даже при наличии пометки о законной перепланировке эксперты рекомендуют провести дополнительную проверку. Дело в том, что сама по себе пометка не дает понять, что именно было изменено в ходе перепланировки, вполне возможно, что собственник менял что-то уже «сверху» узаконенного ремонта. Сверить список архитектурных решений можно, ознакомившись с самим актом. Его надо требовать в архиве БТИ или жилищной инспекции.

Некоторые варианты перепланировки несложно узаконить постфактум, но есть случаи, которые не могут быть согласованы ни при каких условиях. Это, например, перенос «мокрой» зоны в жилую, перенос батареи на балкон, пристройка холодной лоджии или балкона к жилой площади и др. Единственный вариант для собственника такой квартиры не нарушать закон — вернуть ее в первоначальное состояние, иначе можно лишиться недвижимости, предостерегает руководитель и основатель строительной студии полного цикла «Параллель» Тигран Симонян. «Если о незаконной перепланировке становится известно соответствующему контролирующему органу — в Москве это Мосжилинспекция, — собственник получает штраф и предписание об устранении нарушений. Здесь важно понимать, что вернуть все на прежние места означает сделать еще один ремонт — «в обратную сторону». По сути, это малореально, не говоря уже о стоимости».

Если же не выполнить предписание, закон позволяет выставить квартиру на торги. По той же причине важно заранее уточнить законность и возможность согласования всех тех решений, которые хочется воплотить в квартире. «Если планируется капитальный ремонт (со сносом перегородок и возведением новых), то в любом случае нужно уведомить об этом управляющую компанию или ТСЖ — смотря какая форма управлении принята внутри дома, — говорит эксперт. — Их нужно уведомить о том, что планируется ремонт, и предоставить проект перепланировки. Этот проект также согласовывается в жилищной инспекции».

Косметический ремонт — переклейку обоев и перекраску стен, новый пол, смесители и сантехнику — согласовывать нигде не нужно. «И не забываем: на каком-то этапе потребуется отключение стояков горячего и холодного водоснабжения, чтобы произвести нужное подключение и замену кранов, — добавляет Тигран Симонян. — В этом случае не нужно никаких официальных документов, достаточно договоренности в устной форме с представителями УК или ТСЖ».

Уже на этом этапе имеет смысл начинать сотрудничать с дизайнером, советует Владислав Касаткин.