Эксперты из Федеральной нотариальной палаты рассказали о самых частых причинах оспаривания сделок и последствиях
Покупка квартиры часто сопряжена не только с большими тратами, но и с рисками. Перед заключением сделки необходимо досконально проверить юридическую чистоту квартиры. В противном случае можно столкнуться с оспариванием сделки. Например, если выяснится, что у квартиры есть неучтенные наследники.
Вместе с экспертами из Федеральной нотариальной палаты (ФНП) и адвокатами рассказываем о самых частых причинах оспаривания сделок с жильем.
1. Недееспособность или ограниченная дееспособность
По словам экспертов ФНП, одна из самых частых причин оспаривания сделок — это недееспособность или ограниченная дееспособность одной из сторон. У продавца может быть официальный статус недееспособного. Нотариус проверяет по реестру, и, если так, сделка не совершается.
«Бывает, что человек объективно недееспособен, но через суд его никто таковым не признавал, на учете он не стоит. Или же речь идет о фактической недееспособности, когда в целом человек в порядке, но в момент сделки был не в себе, не понимал, что происходит, был под давлением и т. п.», — отметили в ФНП. «Довольно частый мотив — человек ссылается на то, что был введен в заблуждение. Например, хотел удостоверить завещание, а подписал договор дарения», — добавили там.
Например, вы купили квартиру, нотариус заверил сделку, банк выдал ипотеку, регистрация прошла. Но потом объявляется опекун и подает исковое заявление о признании сделки недействительной, мотивируя это тем, что продавец не мог осознавать последствий своих действий, описал возможную ситуацию адвокат Константин Ерохин.
Одновременно накладывается арест на квартиру, который сохраняется до принятия решения по делу. Затем проводится психолого-психиатрическая экспертиза, которая должна установить, мог ли продавец заключить сделку в силу своего психического состояния. Если будет вынесено положительное решение, то сделку признают недействительной. «Таких примеров очень много. Обычно подобные иски подаются от имени пожилых людей, которые могли иметь признаки старческого слабоумия или страдали психическими заболеваниями, различных хронических больных (алкоголизм, рак и др.), у которых из-за болезни затрудняется восприятие и принятие адекватных решений», — добавил Ерохин.
Читайте также Как проверить квартиру перед покупкой и не потерять деньги. 5 правил
2. Нарушение прав третьих лиц
Оспорить сделку в суде может не только одна из ее сторон, но и третьи лица, отметили в ФНП. Например, это могут быть супруги, если нет их согласия на продажу квартиры или нарушены права несовершеннолетнего. Оспорить сделку могут также представители госорганов. «Например, по инициативе органов опеки и попечительства сделка может быть признана недействительной, если в проданной квартире не выделены доли детям за счет использованного маткапитала. Сюда же попадают сделки, заключенные без согласия органов госвласти, например, когда требуется предварительное разрешение ФАС, ЦБ РФ, правительственных комиссий», — отметили эксперты.
Нередко оспаривание сделок связано с приватизацией жилья, добавил председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров. Например, когда при приватизации не были учтены права несовершеннолетних детей. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Либо, например, при приватизации квартиры не были учтены права людей, которые отбывали наказание в местах лишения свободы и были временно выписаны из квартиры. «Если суд установит, что приватизация прошла с нарушением, то сделку могут признать недействительной», — отметил адвокат.
Читайте также Покупка квартиры после приватизации: главные риски остаться без жилья
3. Мошенничество
Причиной для оспаривания сделки может стать и прямое мошенничество. Например, квартиру продают от имени умершего человека, по поддельным паспортам или поддельным доверенностям, рассказали в ФНП. «Нотариус, у которого есть доступ к базам МВД, ЗАГС и другим, а также большой опыт работы с документами и людьми, зачастую выявляет попытки аферистов», — отметили там.
Речь может идти не только о прямом мошенничестве, но и о превышении полномочий представителя. «Например, родитель подписывает сделку за малолетнего в своих интересах, гендиректор — без одобрения участниками, представитель по доверенности — без нужных полномочий в доверенности. Это тоже повод для оспаривания сделки в будущем», — предупредили эксперты.
