Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме

Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме

Фото: eleonimagesshutterstock

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Эксперты в статье

Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»

Причины для смены УК

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
некачественно проводит ремонт общественных зон;
не реагирует на жалобы собственников жилья;
завышает стоимость проведенных работ;
отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

частные или коллективные претензии собственников;
документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
фотографии и видеосъемка;
результаты анализов независимых экспертиз;
копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.