₽2 млн за прописку в Москве: сколько стоят комнаты и кто их покупает

Минимальная стоимость комнаты в столице, по оценкам аналитиков, сейчас составляет 2 млн рублей. Это втрое дешевле, чем обойдется небольшая квартира-студия


Фото: evgeniykleymenov/shutterstock.com

«Продам комнату в Москве» — на онлайн-площадках по продаже недвижимости можно встретить сотни подобных объявлений. Минимальные цены на такие лоты начинаются от 2 млн руб. А основные покупатели — это люди, которым не по карману квартиры, но важна московская прописка.

Вместе с экспертами рассказываем, какой минимальный порог входа на рынок жилья в столице и кто покупает комнаты в Москвы.

Коммуналки в центре и комнаты на окраине

Рынок комнат в Москве — достаточно узкий сегмент и обычно пополняется при разделе имущества между собственниками. По данным ЦИАН, сейчас в столице на продажу выставлено около 900 комнат. По сравнению с маем 2020 года предложение (1,3 тыс. лотов) сократилось почти на треть. На сайте «Авито» чуть более 1 тыс. объявлений о продаже комнат. В целом, по оценкам экспертов ЦИАН и «Авито», в общем объеме предложения вторичного жилья Москвы на комнаты приходится не более 3%.

«В центре города чаще встретишь комнаты в коммунальных квартирах, в спальных районах — комнаты в составе обычных квартир. Сейчас наибольшее количество комнат представлено в центре города — в Тверском и Басманном районах (3,9% и 3,3% от общего объема соответственно)», — рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. По подсчетам компании, на топ-10 районов Москвы по объему предложения приходится четверть всех комнат в продаже. В числе лидеров по числу комнат — Соколиная Гора, Пресненский район, Текстильщики и Лефортово.

Лидирующие по количеству комнат в продаже районы Москвы

Район Доля в объеме предложения комнат
Тверской 3,9%
Басманный 3,3%
Соколиная Гора 2,4%
Пресненский 2,3%
Текстильщики 2,3%
Лефортово 2,3%
Измайлово 2,0%
Чертаново Южное 2,0%
Бирюлево Западное 1,9%
Академический 1,8%

Источник: ЦИАН

Формат такого жилья теряет популярность. За последние несколько лет застройщики активно выводили на рынок небольшие квартиры-студии, которые стали альтернативой для тех, кто не может себе позволить полноценную однушку, отмечает Виктория Кирюхина. Сейчас предложение по продаже комнат ограничено и выбор у покупателей невелик, подтвердил руководитель департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. По его словам, основное предложение сосредоточено в трех- и четырехкомнатных квартирах.

С годами комнат в продаже станет еще меньше, прогнозируют эксперты. Такие объекты нередко выкупают несколькими лотами, если речь идет об общежитии или коммуналке — то есть при финансовой возможности соседи сами их выкупают, «формируя» полноценную квартиру, пояснила ведущий аналитик ЦИАН.

Однако из-за сильного роста цен на жилье в Москве спрос частично может вернуться к комнатам, считает Виктория Кирюхина. Но нередко комната в квартире продается как доля, что подразумевает ограниченное пользование такой недвижимостью — например, сдача в аренду требует согласия других собственников, добавила эксперт.

Сколько стоят комнаты в Москве

Разброс цен на комнаты в Москве большой: есть варианты за 2 млн руб. в панельках в спальных районах, есть лоты в центре столицы по цене полноценной квартиры — за 8–10 млн руб. По данным ЦИАН, сейчас средняя стоимость комнаты в продаже в Москве — 4,5 млн руб., что на 18% выше, чем год назад (3,8 млн). Средняя площадь комнаты в продаже — 17,3 кв. м, что чуть меньше, чем год назад (18,2 кв. м). Стоимость комнат зависит от района, площади лота, количества комнат в квартире и людей, в них проживающих.

Самая бюджетная комната, по оценке ЦИАН, сейчас выставлена на продажу в Капотне (ЮВАО) — ее стоимость 2 млн руб. за 11,6 кв. м. Самые дорогие комнаты — это пакетные сделки, когда сразу продается не одна комната, а несколько — подобные варианты представлены преимущественно в центре города и стоимость такого лота (в несколько отдельных комнат) достигает 39 млн руб. Например, это пять из семи комнат в пяти минутах ходьбы от станции метро «Арбатская».

В «Авито-Недвижимости» оценили среднюю стоимость 1 кв. м комнаты в 235,8 тыс. руб. (+18% за год), а среднюю площадь — в 17 кв. м. Таким образом, средняя стоимость комнаты в столице достигает 4 млн руб. Для сравнения, по данным риелторской компании «Метриум», средняя стоимость студии в московских новостройках составляет 6,88 млн руб., а однокомнатной квартиры — 9,86 млн руб.

Самые высокие цены, по данным аналитиков «Авито» на апрель, — в районах Арбат и Хамовники (ЦАО), где комнату можно было купить в среднем за 446,1 тыс. руб. за 1 кв. м и 376,9 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Сильнее всего по сравнению с прошлым годом подорожали комнаты в Южном Бутово (ЮЗАО) — до 234,4 тыс. руб. за «квадрат».

В компании «Авито» приводят примеры: за 2,5 млн руб. можно купить комнату в трехкомнатной квартире в панельке на улице Маршала Савицкого (микрорайон Щербинка Южного Бутова). Среди дорогих вариантов — лот за 55 млн руб., состоящий из нескольких комнат в Дмитровском переулке в доме 1917 года постройки рядом со станцией метро «Театральная». На продажу выставлены несколько комнат общей площадью почти 99 кв. м в восьмикомнатной коммунальной квартире, общий метраж которой 215 кв. м. За 17 млн руб. продается изолированная комната в 12 кв. м в квартире общей площадью 140 кв. м. Сам дом расположен в Спиридоньевском переулке рядом с метро «Пушкинская».